주거입지

SH공사 강소주택공모전(2011.8) - 신혼부부를 위한 주거 입지

이번 SH공사에서 주최한 강소주택 공모전에 참여하였습니다.


강소주택이란 '작지만 강한 주택'을 뜻하는 것으로, 1인가구, 1세대가구 수요에 맞춰 공급하려는 주택이름입니다.

작은공간을 큰 공간처럼 쓸 수 있게 디자인하는 것이 목표구요.


아이디어 구상시 고려사항

1) 수요층이 대부분 1~3인의 소규모 가구임을 고려하여, 주 타겟층을 설정하고 그들에 대한 분석을 바탕으로 다양한 사회적 문제에 대한 해법의 접근을 권장함.

2) 기존 소형주택의 실질적인 문제점에서 출발하여 제출된 작품의 개선효과를 구체적으로 표현하는 것을 권장 (예 : 실사용 면적 O㎡ 증가 등)

3) 제출작품의 아이디어를 강소주택 공급시에 적용할 수 있도록 과도하게 개념적이거나 활용가치 대비 과도한 공급 비용의 증가가 예상되는 아이디어는 지양함.

4) 국내의 2세대 주택, 공업화 주택 등과 일본의 세컨드 맨션, 컨셉트 맨션과 같은 기존의 사례를 참고하여 작업하되, 한국인의 라이프스타일에 적합한 디자인으로 제안할 것.

 

이번 공모전의 고려사항이었는데요, 3명이서 한팀으로 응모를 했는데 제가 맡은 부분은 


1) 수요층이 대부분 1~3인의 소규모 가구임을 고려하여, 주 타겟층을 설정하고 그들에 대한 분석을 바탕으로 다양한 사회적 문제에 대한 해법의 접근을 권장함.


에 초점을 맞췄습니다.


참여한 친구들 나이가 저는 27, 다른친구는 25, 28임을 고려해서, 몇년안에 결혼을 할텐데 신혼집은 어디에 차려야하나? 로 정해졌습니다.


서울시 초혼인구와 연령에 대한 현황입니다. 매년 약 6만명가량의 남녀가 결혼하고 초혼연령은 점차 높아지고 있습니다. 서울은 전국평균에 비해 좀더 늦는편이구요.





그래서 저희가 잡은 컨셉은 

"결혼하고 출산 전까지 전세집을 마련할 돈을 모으고 출산을 한 뒤에 육아비용도 좀 모을 수 있는 기간 동안 살 수 있는 임대형 소형주택" 입니다.


그리고 1년 단위로 계약하고 3회까지(총 3년) 재계약하는 조건입니다.


1. 아래 지도는 25세~35세의 인구의 직장을 맵핑한 것입니다. 1000대 기업 밀도 지도와 거의 유사합니다.


종로 및 을지로, 강남 테헤란로, 여의도 금융지구, 가산디지털단지 네군데가 가장 밀도가 높은 것으로 나타납니다.



위 네군데에 집중되는 직장인 수는 서울 전체 직장인 수의 약 30%이고, 그중에서도 강남과 종로에 집중되는 인구는 74%입니다.

따라서 요번 공모전은 우선적으로 강남과 종로로 출퇴근하는 25세~35세 인구가 신혼집을 구할때 어디로 위치를 잡을까? 로 좁혔습니다.

우선 현재 종로와 강남에 직장을 갖고 있는 젊은 층이 사는 곳은 어딘지 살펴봤는데요,


당연히 가장 많이 사는 곳은 직장 주변이었습니다. 

직장클러스터를 중심으로 반경 1.8km 안에 거주하고 있는 전체 젊은 직장인은, 종로의 경우 6.5%, 강남은 12% 가량 됩니다.


"집을 구할 때 첫째조건이 직장과 가까워야 한다"는 것이라면 거주지 분포는 직장밀집지역을 중심으로 서서히 퍼져나가야되는게 맞는게 아닌가 싶지만,

직장인 주소를 모두 맵핑했을 때 결과를 보면 직장 주변을 벗어나서는 평균 4km 이상 떨어진 지역에 집 위치를 잡습니다.


그 이유야 뭐 다양하겠지만 가장 핵심적인 이유는 아무래도 집값이 아닐까 싶습니다.




아파트 시세를 살펴보면, 직장주변은 평당 1000만원이 조금 넘는 수준이고, 

직장주변을 벗어나서 가장 많이 사는 곳의 평균 아파트 가격은 평당 600만원이 조금 못미칩니다.

현재 LH에서 공급하는 장기임대주택은 주변 전세시세의 80%로 공급한다고 하니, 

신혼부부를 위한 주택을 주변 시세가 750만원 이하인 지역에 공급한다면, 600만원 이하로 공급할 수 있다는 결론이 납니다.


이제 아파트 가격이 평당 750만원 이하인 지역 안에서 신혼부부를 위한 다른 조건은 어떤 것일지 살펴봤습니다.



이 다이어그램은 상당히 주관적인 것이긴 합니다만 아마 어느 정도 공감하실수는 있을 것 같습니다. 이런 것들을 다들 고려하지 않을까요..

좋은 집의 기준에 객관적인 지표를 사용했다면 좋았겠지만 공모전 마감이 코앞이라 제대로 살펴보지는 못했습니다.

저 요소들 중에 맵핑이 가능한것, 그리고 신혼부부에게 적합한 것들을 골라서 맵핑을 해봤습니다.

(사실 시댁과의 거리가 가장 중요하다는 주변의 이야기가 있었지만 맵핑이 불가능하므로 ㅎㅎ)


교통(버스+지하철), 문화(도서관+공연장+문화센터+영화관), 환경(공원, 산책가능한 학교), 대형마트, 산부인과 - 입니다.


버스와 지하철, 환경입니다.


우선 버스.

버스는 지하철보다 노선과 정류장 수가 훨씬 많습니다. 종로업무지구, 강남업무지구를 지나는 버스노선 중 상위 10개 노선의 경로를 맵핑했습니다.

업무지구 안에서 직장 위치가 조금씩 다를테니, 구역 안에 가장 많은 정류소를 지날수록 더 편리하다는 가정입니다. 

저 구역 안에 달랑 하나의 정류장에 머무른다면 환승 등등 복잡하니까요..

정류장으로부터 반경은 300m 이내에 있는 곳들로 정했습니다.


지하철.

지하철은 업무지역 바깥으로부터 6개 정거장까지를 맵핑했습니다. 버스보다는 정류장이 적으니 반경은 500m 이내로 설정했습니다.

환승까지 따지다보니 손으로 직접 셀 수 밖에 없었고.. 반경이나 그런것 보다는 간단한건 그냥 손으로 세는게 제일 빠른것 같습니다. 거리보다는 시간개념이니까요.


산책할 수 있는 공원 + 학교

공원은 10만제곱미터 이상의 공원을 맵핑했습니다. 전부 맵핑하자면 동네에 있는 조그만 공원까지 걸려들어서 서울시 전체가 산책하기 좋은곳이 되버립니다.

그리고 학교는, 특히 대학교의 경우 저녁시간대에 산책하는 동네주민분들 많이 볼 수 있습니다. 하지만 그렇다고 모든 대학교가 넓은 교정을 갖고 있는건 아니구요,

그래서 초중고대학교 모두 합쳐서 1만제곱미터 이상의 부지를 가진 학교를 골라냈습니다.

공원은 반경 1km, 학교는 반경 500m 이내 지역을 선정했습니다.


대형마트.

주변에 대형마트가 있어서 생필품을 저렴하게 구할 수 있는 곳을 맵핑했습니다. 

재밌었던 건, 강남으로 출근하는 굉장히 많은 인구가 관악구의 서울대주변, 신림에 살고 있는데 반경 1.5km 이내에 걸리는 대형마트가 하나도 없었습니다. 

물론 중소형 마트가 있어서 해결은 되겠지만요..현장답사를 해보지 못해서 이쯤에서 마무리되었습니다.

(결론적으로 마트때문에 이쪽 지역은 신혼부부가 살기에 적합한 곳에 들지 못했습니다)


산부인과

주변에 산부인과가 많을수록 아기를 갖고 정기적으로 검진을 받기 편리하다는 가정입니다.

각종 개인병원이 밀집한 강남구에 엄청 밀도가 높은 것을 볼 수 있습니다.

이 지도는 산부인과 포인트로부터의 반경보다는, 밀도지도에서 상위 50% 이내에 드는 지역을 골랐습니다.


문화시설

도서관 공연장 영화관 복합문화시설 다 합쳐서 이중에 하나라도 지하철 한 정거장 거리에 있으면 그나마 살만하다- 는 가정입니다.

이런 가정으로도 서울 전지역이 커버되지는 않습니다. 물론 산지도 있고 하지만..

서울 내 지하철 역사간 평균거리가 1.3km 이니까 집에서 걸어나와서 따지자면, 합쳐서 대략 1.5km로 계산했습니다.


아래 지도는 위의 요인들을 intersect한 결과입니다.



작은 폴리곤이 6개가 잡혔습니다. 사실은 7지역이지만 답십리쪽은 결과물에서 뺐습니다. 

답십리는 주변에 시립대 고려대 등이 있어서 입지여건이 괜찮다고는 생각했지만, 공모전 제출 패널에 전부 넣기에 자리가 비좁아서 아쉽게 제외했습니다 ㅠ


그리고 6개 지역을 위의 요인들에 맞춰서 강점이 뭔지 등등을 비교해보았고 (막대그래프), 각 지역의 강점에 맞춰서 아래에 있는 6지역을 제안했습니다.



내용은 그림파일에 보시는 것과 마찬가지 이구요, 


의외로 저런 조건을 다 만족하면서도 아파트 가격은 평당 600만원이 안되는 곳으로 맵핑이 되었습니다.

실제 부동산 매입, 개발과정은 염두에 두지 않는다면 말이죠..이론적으로만 생각하면 지금 살고 있는 지역보다 훨씬 더 싸게 지낼 수도 있습니다.


결론을 내리자면, 이미 2535 젊은이들이 살고 있는 지역과 겹치는 부분이 세군데 있었고, 제외되는 지역이 1군데, 새로운 지역이 3군데가 있습니다.

신촌 및 홍대, 강변, 행당(정확히는 도출된 결론에서 왕십리에 가깝습니다) 세 지역은 기존에도 많은 젊은 직장인이 살고 있습니다.

반면 신림, 서울대입구 주변은 마트가 없다는 이유로 최적지에 걸리지 않았구요,

새로운 지역은 남산 바로 밑에 명동과 만나는 지점(실제로 여기를 선호할 분들이 많을지는 논외로 두고-), 한성대입구, 천호역 인근입니다.


또하나 흥미로운 점은, 주택공사가 의도했는지는 알수 없지만 6군데 중에 세 지역(왕십리, 강변역, 천호역)은 아주 가까운 곳에 뉴타운 사업이 진행중입니다.

이번 공모전에서 제안하는 강소주택 유닛을 실험적으로 적용해보면 좋겠다는 생각이 들었습니다.


아래 샷은 공모전 최종으로 제안한 신혼부부를 위한 강소주택 유닛입니다. 저는 앞에 분석을 맡았고, 다른 팀원들이 주택을 디자인했습니다.



작은 집이지만 크게 쓰고, 또 신혼부부니까 신혼 분위기도 낼 수 있고, 각자의 프라이버시도 어느 정도 존중되는 유닛을 구상했습니다..

침실이 공중에 붕 떠있고 양 쪽의 긴 벽에 책상 와인바 등등 온갖 잡동사니가 빌트인 되어있고, 또 자꾸 늘어나는 살림들 수납하기 좋도록 디자인했습니다.


결혼하고 아기 가질때까지 3년 정도 이런 집에 사신다면...좋지 않으시겠습니까? 임대하는 전월세 가격도 더 싸구요..


결과는 공모전 장려상 수상했습니다.




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